ליווי רכישה קבוצות רכישה
בעשור וחצי האחרונים, אחת המגמות הבולטות בזירת הנדל"ן המקומית היא תופעת 'קבוצות הרכישה'. הקונספט של קבוצת רכישה הופך את רוכשי הדירות ליזמי הפרויקט. הדבר מאפשר לחסוך חלק מהעלויות, כמו הרווח היזמי וחלק מהוצאות המס. הצד השני של המטבע הוא שרוכשים במסגרת קבוצות רכישה לא נהנים מכל ההגנות שהחוק המעניק למי שרוכש דירה מיזם או קבלן ולא תמיד מודעים לסיכונים שהם נוטלים. לצערנו, מקרים כמו פרשת פרי נדל"ן, תיק בייצוג המשרד, בה חלק מחברי הקבוצה נותרו בלי הזכויות על הקרקע ובלי הכסף שהשקיעו בפרויקט, אינם בגדר חיזיון נדיר.
ניתן למנוע או לצמצם מאוד הישנות של מקרים שכאלה, באמצעות ליווי צמוד משפטי של חברי קבוצת הרכישה על ידי משרד עורכי דין שבקיא בדיני מקרקעין ויכול לספק לחברי הקבוצה הגנה מפני תרחישים מסוגים שונים. חשוב להבין שלמרות שפורמלית חברי הקבוצה נחשבים ליזמי הפרויקט, בפועל מי שלרוב יקבל את ההחלטות וינתב את מהלך הפרויקט יהיה מארגן הקבוצה שיתנהל כמו יזם לכל דבר. ברגע שכל התהליך חשוף, מפוקח ומלווה על ידי עורך דין שמקפיד על הבטחת כספי הרכישה והעמדת בטוחות לרכישה, הסיכוי שכספי הרוכשים ירד לטמיון מצטמצם מאוד.
אנחנו, במשרד עורכי הדין אלקוצר, עזריה תמיר צברנו ניסיון רב בליווי רוכשים בקבוצות רכישה.
למידע נוסף או לתיאום פגישת ייעוץ ניתן ליצור קשר עם משרדנו בטלפון: 08-9108180
מיסוי נדל”ן
עסקת נדל"ן מהווה ארוע מס. לכל עסקה יש השלכות מיסויות ויש לתת עליהן את הדעת. מיסוי מקרקעין עשוי להגיע לעשרות אחוזים מסכום העסקה, במציאות הנוכחית של ענף הנדל"ן הישראלי המיסוי עשוי להגיע למאות אלפי שקלים (ובעסקאות גדולות במיוחד למיליונים), לכל עסקה. מאחר וכל מקרה מס הוא ספציפי ומושפע ממשתנים רבים, מומלץ להיוועץ בעורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין, משום שתכנון נכון והתנהלות חכמה עשויה לחסוך לרוכש או למוכר אלפי שקלים.
למידע נוסף או לתיאום פגישת ייעוץ ניתן ליצור קשר עם משרדנו בטלפון: 08-9108180
קטגוריות שונות של מיסוי מקרקעין
בישראל חלים מיסים והיטלים על מקרקעין במספר סיטואציות שונות, כדי שתקבלו את התמונה הכללית להלן סקירה של הקטגוריות העיקריות:
- מס רכישה – כל רכישה של נכס נדל"ן או מקרקעין בישראל מחייבת במס רכישה אותו הרוכש אמור להעביר לרשות המיסים עד 50 יום ממועד הרכישה. בנכסים מסחריים גובה מס הרכישה קבוע ועומד על 6%. במקרה של דירות מגורים שיעור המס משתנה ונקבע על פי היקף העסקה וכמות הנכסים שיש בידי הרוכש.
- מס שבח – למעשה מס שבח הוא סוג של מס על הרווח. קניתם דירה, מכרתם אותה לאחר מספר שנים – הרווח שלכם הוא ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הקניה. על הרווח הזה צריך לשלם מס שעומד כיום על 25%. משום שמחירי הנדל"ן בישראל זינקו בעשורים האחרונים ועדיין נמצאים במגמת עליה לעיתים ההפרש בין עלות הקניה למכירה יכול להגיע למאות אחוזים ולכן המס עשוי להיות מאוד משמעותי. בעבר היה נהוג לתת פטור גורף לכל מי שמוכר דירה אחת בכל 4 שנים, כך שבפועל כמעט כל מי שמכר דירה קיבל פטור. בשנת 2014 נערכה רפורמה במס שבח ובוטל הפטור הגורף. יש עדיין סיטואציות רבות בהם ניתן לקבל פטור, אך התהליך כולו סבוך יותר ולכן מומלץ להיוועץ בעורך דין שמומחה במיסוי נדל"ן.
- היטל השבחה – בהלת הנדל"ן וההתחדשות העירונית יצרה מצב שהרבה בעלי נכסים נהנים מכוח שינוי תב"ע או שינוי ייעוד על הקרקע, משינוי סטטוס שמשביח את הנכס משמעותית. למשל, שטח חקלאי שהופשר לבניה או גג שאושרה עליו תוספת לבניה. חשוב להבין שההיטל חל בלי קשר למימוש שלו בפועל (המגרש החקלאי שלכם שווה כמו מגרש לבניה גם אם לא תכננתם לבנות עליו בעצמכם) וגובה ההיטל משמעותי ומגיע ל-50% מתוספת הערך שנוסף לנכס.
למידע נוסף או לתיאום פגישת ייעוץ ניתן ליצור קשר עם משרדנו בטלפון: 08-9108180
ליווי משפטי שמגן על האינטרסים שלכם
בסופו של יום לכל מקרה יש את המאפיינים הספציפיים שלו ולעיתים יש מקרים מורכבים שנופלים בין הכיסאות. עורך דין שמתמחה בסוגיות מקרקעין יוכל במקרים רבים למצוא עילה או להציג טענה שעשויה להפחית מאוד את חבות המס או קבלת פטור. אנחנו במשרד עורכי דין אלקוצר, עזריה תמיר מתמחים, בין היתר, במיסוי מקרקעין ומספקים ללקוחות שלנו ליווי, ייצוג וייעוץ אל מול הרשויות הרלוונטיות במקרים אלה.
למידע נוסף או לתיאום פגישת ייעוץ ניתן ליצור קשר עם משרדנו בטלפון: 08-9108180
